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Es steht dem Vermieter frei, den Mietvertrag innerhalb der gesetzlichen Schranken und der vertraglich vereinbarten Bestimmungen zu kündigen. Ob im Einzelfall alle Vorgaben, insbesondere Fristen eingehalten wurden, bedarf einer sorgfältigen Überprüfung des konkreten Falles. Wer behauptet, dass eine Kündigung unrechtmässig erfolgt ist, hat 30 Tage ab Zustellung der Kündigung Zeit, eine Begründung zu verlangen. Zudem eröffnet Art. 271a OR die Möglichkeit, ebenfalls innert 30 Tagen ab Erhalt der Kündigung die Missbräuchlichkeit der Kündigung geltend zu machen, d.h. diese anzufechten oder aber auch eine Erstreckung aus wichtigem Grund zu begehren. Man sieht, dass die Fristen sehr kurz gehalten sind, weshalb man umgehend tätig werden sollte, wenn man sich gegen eine Kündigung eines Mietvertrages wehren möchte.

Die Voraussetzung einer Mietzinsreduktion ist stets, dass am Objekt ein Mangel behaftet ist, der vom Vermieter pflichtwidrig nicht behoben wurde und die Nutzung des Objektes nicht bloss geringfügig beeinträchtigt. Mittlegrosse bis schwere Mängel sind daher vom Vermieter zu beheben, andernfalls gemäss Art. 259 OR Anspruch auf Mietzinsreduktion vorliegen kann. Der Anspruch an sich ist das eine, die Höhe des Anspruchs hingegen das andere. Wer eigenmächtig auf den Vermieter mit dem Begehr einer Mietzinsreduktion herantritt und sich in der Höhe deutlich vergreift, riskiert, dass der Vermieter einen Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses in die Hände gespielt bekommt. Es sind daher zwei Dinge anzuraten: Jedenfalls sollte eine Reduktion des Mietzinses stets bei der zuständigen Schlichtungsbehörde beantragt werden, und andererseits sollte man in solchen Fällen stets eine anwaltliche Beratung und Unterstützung in Anspruch nehmen. Letzteres sichert Ihnen das stets rechtskonforme Handeln unter gleichzeitiger Durchsetzung der Ihnen zustehenden Rechte.

In vielen Liegenschaften mit mehreren Wohnungen sind beim Hauseingang bestimmte Aushänge ersichtlich, die Aussagen über das Grillieren im Sommer oder die Verpflichtung zur Schliessung der Eingangstüre enthalten. Dies sind bloss Anordnungen, die per se noch nicht Teil einer rechtlich verbindlichen Hausordnung sind. Die Hausordnung wird vom Vermieter oder durch die Hausverwaltung in Vertretung erlassen und ist Bestandteil des Mietvertrages. Wenn eine Hausordnung geändert werden soll, so ist dies daher eine Vertragsänderung und als solche allen Mietern zur Kenntnis zu bringen. In der Hausordnung können prinzipiell Angelegenheiten wie Ruhezeiten, die Abfallentsorgung, Regelungen zur Nutzung eines gemeinschaftlichen Grills oder auch Höchstdauern vom Musizieren in der eigenen Wohnung festgelegt werden. Zudem darf eine Hausordnung auch festlegen, dass die Mieter im Herbst das Laub machen oder im Winter den Eingangsbereich vom Schnee befreien. Der Hausordnung sind allerdings insoweit Grenzen gesetzt, als dass sie natürlich nicht in das private Leben der Mieter eingreifen darf. So sind weder Kinderlärm noch das Rauchen in der eigenen Wohnung verboten. Wichtig ist, dass ein Verstoss gegen die Hausordnung ernsthafte Konsequenzen nach sich ziehen kann. Wird ein Verstoss angemahnt und ändert sich in der Folge nichts an der zurecht beanstandeten Situation kann dies als Kündigungsgrund des Vermieters dienen.

Generell ist das gesetzlich möglich, wenngleich der Mieter eine Genehmigung des Vermieters vorab einholen muss, die er nur aus wichtigen Gründen verweigern kann. Allerdings kann der Vermieter im Mietvertrag die Möglichkeit einer Untervermietung wirksam ausschliessen. Einer der häufigsten Streitpunkt bei der Untervermietung besteht darin, dass es Auffassungsunterschiede über Vereinbartes gibt, oder aber auch die Gründe für eine Verweigerung der anderen Partei nicht nachvollziehbar erscheinen und man sich dagegen zur Wehr setzen möchte. Daneben stellen sich oft Schwierigkeiten in Wohngemeinschaften, wenn Untermieter für Schäden verantwortlich sind, und der Mieter den an den Vermieter geleisteten Ersatz von diesen als Regress zurückverlangen möchte. Wenn Sie zu einem konkreten Fall eine Frage haben, wenden Sie sich gerne mit Ihrem Anliegen an unseren Anwalt für Mietrecht.

Das Gesetz sieht grundsätzlich kein Verbot der Untermiete vor. Es gibt aber Gründe, aufgrund derer der Vermieter eine Untermiete untersagen kann. Die wichtigsten sind, dass der Mieter vom Untermieter eine höhere Miete verlangt und somit ein Geschäft damit erzielt, dass er selbst definitiv nicht mehr in der Wohnung wohnen will oder dass dem Vermieter sonstige Nachteile aus der Untermiete resultierend erwachsen. Zudem muss jeder Untermieter vom Mieter dem Vermieter vorab gemeldet werden, und hat Auskunft über die Vertragsbedingungen mit dem oder den Untermietern zu geben. Logische Konsequenz ist, dass der Mieter dem Vermieter für alle durch den oder die Untermieter verursachten Schäden haftet. Im heutzutage nicht unüblichen Fall von «WGs», wo häufig nur ein Bewohner als Mieter unterschrieben hat, sollten mit den anderen Personen Untermietverträge abgeschlossen werden, die zu den gleichen Bedingungen wie der eigentliche Mietvertrag Geltung haben sollen.

Während eines aufrechten Mietvertrages hat der Mieter das sogenannte Hausrecht an der Wohnung. Er verfügt grundsätzlich auch allein über sämtliche Schlüssel, die den Zutritt zur Wohnung ermöglichen. Behält sich der Vermieter einen Schlüssel, um bspw. in Notfällen die Wohnung betreten zu können, so hat er dies dem Mieter zur Kenntnis zu bringen. Sodann gilt, dass sich der Vermieter keinen Zutritt zur Wohnung verschaffen darf, ohne davor das Einverständnis des Mieters eingeholt zu haben. In manchen Fällen hat der Mieter dem Vermieter allerdings Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Dies betrifft insbesondere die in Art. 257h OR genannten Fälle von notwendigen Besichtigungen für den Unterhalt, die Weitervermietung oder den Verkauf der Liegenschaft. Dabei ist jeder Besuch stets rechtzeitig anzumelden und unter Rücksichtnahme auf den Mieter durchzuführen. Besichtigungen um 5 Uhr am Morgen oder spät am Abend muss sich der Mieter nicht gefallen lassen.

Ja. Der Mietzins darf erhöht werden, wenn dies den rechtlichen Vorgaben entsprechend schriftlich mitgeteilt und die Gründe dafür auch ordnungsgemäss dargelegt wurden. Eine Mietzinserhöhung darf allerdings nicht einfach so vorgenommen werden, sondern bedarf für ihre Gültigkeit eines sie rechtfertigenden Grundes. Ein solcher Grund kann bspw. darin bestehen, dass der neue Eigentümer einer Liegenschaft eine Anpassung vornimmt, oder sich aufgrund einer Aufwertung des Quartiers generell neue Richtwerte für Mietzinse ergeben. Daneben können auch steigende Betriebs- oder Unterhaltskosten, sowie eine Anhebung des Referenzzinssatzes klassischerweise berechtigte Gründe für eine Mietzinserhöhung sein. Der Mieter hat dabei ein Anfechtungsrecht, welches binnen 30 Tagen ab Mitteilung der Mietzinserhöhung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde einzubringen ist. Unser Anwalt für Mietrecht unterstützt Sie dabei, sowohl als Vermieter als auch als Mieter, und beraten Sie gerne bei Ihrem Anliegen!

Die Änderung des Mietzinses ist grundsätzlich möglich. Sie stellt juristisch gesehen eine Änderungskündigung dar. Der Mietvertrag mit dem alten Mietzins wird durch einen geänderten Mietvertrag mit dem neuen Mietzins ersetzt. Daraus folgt, dass dies stets nur auf den nächsten ordentlichen Kündigungstermin erfolgen kann. Zudem gibt es nur bestimmte Gründe, aufgrund derer eine Mietzinserhöhung in Betracht kommt. Dies gilt bspw. bei der Erhöhung von Verwaltungs-, Unterhalts- oder Betriebskosten, sowie bei der Anhebung des Referenzzinssatzes. Zudem darf auch ein neuer Eigentümer innerhalb der gesetzlichen Schranken den Mietzins erhöhen. Diese Erhöhung muss auf einem amtlichen Formular zugestellt und ordnungsgemäss begründet werden. Manchmal kommt es zu sogenannten versteckten Mietzinserhöhungen, wenn bspw. die Nebenkosten sinken, aber nicht angepasst werden, oder Referenzzinssatz gefallen ist, und ebenso nicht berücksichtigt worden ist. In allen Fällen hat der Mieter 30 Tage ab Erhalt der Mitteilung über die Mietzinserhöhung Zeit, diese bei der Schlichtungsbehörde anzufechten.

Die Nebenkostenabrechnung ist wohl eines der Dauerbrennerthemen im Mietrecht. Diese definieren sich im Prinzip als Kosten gegenüber Dritten, die dem Vermieter im Zusammenhang mit dem Mietobjekt entstehen, und die er zur Weiterverrechnung an den Mieter berechtigt ist. Dies betrifft insbesondere Wasser und Abwasser, Heizkosten, Kosten für den Hauswart, Stromkosten etc. In der Schweiz ist es üblich, dass die Nebenkosten mittels monatlicher Akontozahlung im Voraus beglichen werden. Üblicherweise erfolgt jährlich eine Abrechnung, in der alle Posten genau aufgeführt sein müssen und sodann die Akontozahlungen mit den tatsächlich angefallenen Kosten verrechnet werden. Sind die tatsächlichen Kosten höher, so müssen die Mieter den Differenzbetrag nachzahlen. Im umgekehrten Fall liegt eine Gutschrift zugunsten der Mieter vor, die diese sich auszahlen lassen dürfen. Wichtig ist, dass nur solche Nebenkosten verrechnet werden dürfen, die auch im Mietvertrag aufgeführt sind. Sollen neue Posten mitverrechnet werden, so bedarf es einer Änderung des Mietvertrages und somit der Zustimmung des Mieters. Letztlich dürfen natürlich nicht alle im Zusammenhang mit der Liegenschaft anfallenden Kosten weiterverrechnet werden. Dies gilt insbesondere für Versicherungsprämien für die Liegenschaft an sich, sowie bspw. Steuern im Zusammenhang mit der Liegenschaft.

Das Schlichtungsverfahren ist dazu da, dass der Mieter eine Anlaufstelle hat, an die er sich bei Unstimmigkeiten oder der Bestreitung bspw. einer Kündigung wenden kann. Dieses Verfahren ist für den Mieter mit keinen Kosten verbunden und dient in erster Linie dazu, einen Vergleich zwischen den Parteien zu erzielen. Prinzipiell kann dieses Verfahren auch ohne Anwalt bestritten werden, wenngleich dies in aller Regel nicht zu empfehlen ist. Die Erstreckung kann bei Mietverhältnissen zur Anwendung kommen, wenn eine wirksame und gültige Kündigung ausgesprochen wurde, die den Mieter in einer unverhältnismässigen Härte trifft. Der Massstab ist dabei das Interesse des Vermieters, das durch die Erstreckung wesentlich schwächer beeinträchtigt sein muss als beim Mieter. Diese Erstreckung ist bei unbefristeten Mietverträgen innert 30 Tagen ab Zustellung der Kündigung und bei befristeten Mietverhältnissen bis 60 Tage vor Ablauf des Vertrags gemäss Art. 273 Abs. 2 & 3 OR anzumelden. Diese Erstreckung kann maximal vier Jahre bei privaten, und sechs Jahre bei geschäftlich genutzten Räumlichkeiten betragen. Wichtig zu wissen ist, dass die Erstreckung im Zweifel sogar über dem Eigenbedarf des Vermieters stehen kann, wenn dies unter der Berücksichtigung der Gesamtumstände nach Interessensabwägung das Ergebnis ist.

Grundsätzlich kann festgehalten werden, dass grössere und die Nutzung der Wohnung beeinträchtigende Schäden durch den Vermieter zu beheben sind. Dies gilt für Wasserschäden an der Decke, undichte Fenster, kaputte Heizungen und dergleichen mehr. Der Vermieter haftet aber auch dafür, wenn im Inserat beschriebene Eigenschaften tatsächlich nicht vorliegen. Dies gilt bspw. für eine Wohnung, die als absolut ruhig gelegen angepriesen wird, tatsächlich aber mitten in der Einflugschneise des Flughafens liegt. Die Richtschnur, was die Wohnung salopp gesagt «können» muss bildet immer das, was vertraglich zwischen den Parteien vereinbart worden war. So kann es für jemanden, der lichtempfindlich ist, von grosser Bedeutung sein, dass die gesamte Wohnung das ganze Jahr über im Schatten liegt. Ist dies nicht der Fall, obwohl der Vermieter dies zugesagt hat, liegt ein Mangel vor. Grundsätzlich kann man sich folgende Faustregel vor Augen halten: Kleine Mängel, die von einer Durchschnittsperson behoben werden können, sind Sache des Mieters. Mittlere Schäden, die ein wenig an Zeitaufwand, Material und handwerkliches Können benötigen, sind vom Vermieter zu tragen und können je nach Schweregrad auch dazu berechtigen, eine Mietzinsreduktion zu verlangen. Schwere Mängel sind Sache des Vermieters, machen das ordnungsgemässe Bewohnen der Wohnung im Regelfall aber schon unmöglich. Solche Schäden, die analog zu den mittleren Schäden und Mängeln behandelt werden, können zudem dazu berechtigen, die Wohnung fristlos zu kündigen.